Formalizar un préstamo hipotecario conlleva una serie de gastos que los bancos venían atribuyendo por completo a los prestatarios de forma sistemática. Por ello, son varios los gastos cuya devolución puede reclamar un consumidor que haya formalizado una hipoteca para la adquisición de una vivienda antes de 2019.
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¿QUÉ GASTOS SE PUEDEN RECLAMAR?
El Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de enero de 2015 declaró que la cláusula que atribuía el pago de todos los gastos de formalización al prestatario era abusiva. La razón de este fallo fue considerar que se trataba de una cláusula predispuesta e impuesta sin ningún tipo de negociación, la cual perjudicaba gravemente al consumidor. Por tanto, desde entonces se puede reclamar la devolución de los siguientes gastos:
- GASTO DE NOTARIA: En este caso solo podemos reclamar el 50% de este gasto referente solo a la hipoteca
- GASTO REGISTRO: DE LA PROPIEDAD: De igual manera podemos reclamar este gasto ocasionado con motivo de la inscripción de la hipoteca
- GASTO GESTORÍA: Solo se pueden reclamar los honorarios de la gestoría en referencia al préstamo hipotecario (no a la compraventa)
- GASTO TASACIÓN: Se puede reclamar siempre y cuando la hipoteca se haya formalizado antes del 16 de junio de 2019, ya que en dicha fecha entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que fija que debe ser el prestatario el que acarré con los gastos de tasación de la vivienda que se vaya a hipotecar.
Hay que tener en cuenta que la declaración de nulidad de esta cláusula supone la devolución de estos importes con intereses calculados desde el abono de dichas facturas.
Con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario ya se fija cual debe ser el reparto de los gastos entre prestamista y prestatario. Por ello, las hipotecas posteriores a junio de 2019 no suelen incluir este tipo de cláusulas abusivas
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¿QUÉ ES LA COMISION DE APERTURA Y CUANDO SE PUEDE RECLAMAR?
Otro gasto cuya devolución se puede solicitar es la comisión de apertura. Esta comisión incluida en multitud de hipotecas pretende repercutir al prestatario los gastos incurridos por el banco por tramitar el préstamo hipotecario. Su validez ha sido muy cuestionada ya que, aunque no obedece a un servicio efectivamente prestado por el banco, había discusión sobre si dicha comisión formaba parte del precio del préstamo o no y si su inclusión respetaba los principios de transparencia y proporcionalidad.
Tras mucho debate, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su Sentencia de 16 de marzo de 2023 estableció que la comisión de apertura no forma parte del objeto principal del préstamo y por tanto debe examinarse si su inclusión cumple con los requisitos de transparencia. Dicho examen debe realizarlo el juez competente atendiendo a las circunstancias concretas del caso que esté enjuiciando, es decir, hay que estudiar caso por caso si la comisión de apertura en cuestión es válida o no.
Dicha Sentencia del TJUE fue analizada y estudiada posteriormente por la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2023 donde se recogen cuáles son las comprobaciones que debe hacer el juez competente para decidir si una comisión de apertura es lícita o no:
– Evaluar las consecuencias económicas que se derivan para el consumidor de dicha cláusula, lo que conllevará que pueda entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella.
– Verificar que no haya solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.
– Comprobar que la entidad financiera ha suministrado la información obligatoria conforme a la normativa nacional y si la ha incluido en su oferta o publicidad previa en relación con el tipo de contrato suscrito
– Valorar la especial atención que el consumidor medio presta a una cláusula de este tipo, en la medida en que estipula el pago íntegro de una cantidad sustancial desde el momento de la concesión del préstamo o crédito.
Finalmente, nuestra Audiencia Provincial de Asturias, en reunión para unificación de criterios celebrada el 9 de junio de 2023 fijó que esta comisión se considerará desproporcionada siempre y cuando exceda el 1,5% del capital prestado o la cuantía de 1.000 euros
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¿QUÉ DOCUMENTACION SE NECESITA Y COMO ES EL PROCESO DE RECLAMACION?
Para poder reclamar todos los gastos de formalización de la hipoteca se necesita lo siguiente:
- Escritura del préstamo hipotecario
- Factura del notario en referencia al préstamo
- Factura del Registro de la Propiedad por la inscripción del préstamo
- Factura de la gestoría por la tramitación del préstamo
- Factura de la tasación de la vivienda
Una vez que tengamos toda la documentación necesaria, lo primero es presentar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad bancaria. Una vez que hayan transcurrido entre 15 días o 1 mes sin que nos contesten o si nos contestan en sentido negativo procederemos a iniciar la vía judicial.
Por otra parte, en los préstamos hipotecarios también puede haber otras cláusulas abusivas que podamos reclamar además de los gastos de formalización (clausula suelo, comisión por posiciones deudoras, intereses de demora, etc.). Puedes traernos la escritura de tu hipoteca y nosotros te indicamos todo lo que podemos reclamar, LA PRIMERA CONSULTA ES GRATUITA y además en este tipo de asuntos TRABAJAMOS A ÉXITO.
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Autor. 2023. GASTOS DE FORMALIZACION DE LA HIPOTECA ¿QUÉ PUEDO RECLAMAR?. Esther Alperi